2015年房地产估价师《经营与管理》考点第三章3节

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　　第三章 房地产开发程序与管理

　　第三节 前期工作

　　1.获取土地：

　　没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估决策之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是取得土地使用权。

　　(一)土地储备与土地开发

　　1.土地储备

　　土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

　　2.土地开发

　　土地开发，是土地储备机构对纳入储备、尤其是依法征收后纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行前期开发活动。

　　3.土地储备资金

　　土地储备资金，是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。

　　(二)开发商获取土地的途径

　　1.土地使用权出让

　　为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

　　2.土地使用权划拨

　　土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。

　　4.与当前土地使用权拥有者合作

　　由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司人股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。

　　2.项目核准和开工计划：

　　(一)项目核准申请材料

　　房地产开发项目，属于不使用政府投资的城建类投资项目。开发商申请项目核准时，需提交的材料包括：

　　(1)由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份。

　　(2)城市规划行政主管部门出具的规划意见。

　　(3)通过招拍挂方式取得国有土地使用权的项目，应提供土地出让合同或土地证，通过其他方式取得国有土地使用权的项目，应提供土地预审意见。

　　(4)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见(除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供)。

　　(5)根据国家及本地区有关规定需要进行交通影响分析评价的项目，应提供交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见(除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供)。

　　(二)项目申请报告的主要内容

　　按照《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》要求，项目申请报告应包括的主要内容有：

　　(1)申报单位及项目概况;

　　(2)发展规划、产业政策和行业准入分析;

　　(3)资源开发及综合利用分析;

　　(4)节能方案分析;

　　(5)建设用地、征收补偿及居民安置分析;

　　(三)项目核准评估的重点

　　政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是由投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关老师，代表国家对开发建设单位提交项目申请报告进行全面审核和再评估的过程。

　　项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目：

　　(1)符合国家法律法规;

　　(2)符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划;

　　(3)符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;

　　(4)符合当地区域布局和产业结构调整的要求;

　　(5)符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境;

　　3.确定规划设计方案并获得规划许可：

　　(一)开发项目选址、定点审批阶段

　　本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

　　(二)《建设用地规划许可证》申领阶段

　　申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，《规划意见书(选址)》及附图复印件(招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供)、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件(协议出让和招拍挂出让土地项目)、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的l：500或1：2000地形图等资料，向城多规划管理部门提出申请。

　　(三)设计方案审查阶段

　　开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。

　　(四)《建设工程规划许可证》申领阶段

　　开发商需持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书(选址)》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计单位按照《规划意见书(选址)》或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图(施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图)、《城市建设工程办理竣工档案登记表》、《勘察、设计中标通知书》(未进行设计方案审查的项目)，向城乡规划管理部门提出申请。城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发《建设工程规划许可证》。

　　4.工程建设招标：

　　(一)招标方式工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革

　　部门《212程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。

　　1.公开招标

　　公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。

　　2.邀请招标

　　邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。邀请招标是非公开招标方式的一种。

　　(二)招标机构

　　当招标人决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标还是邀请招标，都可以成立一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。

　　(三)招标程序

　　按照一般做法，工程建设项目招标程序如下：

　　1.申请招标

　　依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标。

　　2.编制招标文件

　　当招标人的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。招标文件是招标人向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。

　　3.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

　　4.投标人资格审查

　　资格审查分为资格预审和资格后审。

　　5.投标

　　投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。

　　6.开标、评标和定标

　　开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行;开标地点应为招标文件中确定的地点。

　　7.签订合同

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

　　5.开工申请与审批：

　　建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。

　　(一)申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件

　　(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。

　　(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。

　　(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

　　(4)已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。

　　(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

　　(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

　　(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

　　(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

　　(9)法律、行政法规规定的其他条件。

　　(二)申请办理《建设工程施工许可证》的程序

　　(1)建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

　　(2)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附相关证明文件，向发证机关提出申请。

　　(3)发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起l5日内颁发施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起 15日内书面通知建设单位，并说明理由。

　　建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

　　6.前期工作的其他环节：

　　除了上述四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。

　　上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评价。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，开发商一般在正式进入建设阶段前，需要再次评价开发项目的风险和盈利特性，以作为是否进入下阶段工作的决策依据。

　　值得指出的是，由于土地成本和前期费用占总开发成本的比重越来越大，所以对许多开发商而言，项目进展到获得建设工程开工许可阶段，其成本支出往往已经超过了项目成本的50%甚至70%，所以即使市场环境与项目开始时比较发生了较大的不利变化，在选择马上开工建设和延期开工建设之间，也要根据公司目前的财务状况尤其是未来一段时间的现金流状况进行慎重的比选决策，还要认真考虑政府对延迟开发建设的有关政策。

　　作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。使自己既不期望过高的售价、租金水平，也不期望过低的开发成本。同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。