2018房地产基本制度与政策：房地产估价机构监管

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　　《资产评估法》规定：自然人、法人或者非法人组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(即法定评估)，应当依法委托评估机构评估。

　　(一)房地产估价机构业务范围

　　房地产估价机构依法在其等级许可范围内从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估-以及因转让、抵押、房屋征收补偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

　　(二)房地产估价机构分支机构监管

　　一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：

　　1.名称采用“房地产估价机构名称十分支机构所在地行政区划名十分公司(分所)”的形式;

　　2.分支机构负责人应是是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;

　　3.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;

　　4.固定的经营服务场所;

　　5.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

　　注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。设立分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，提交分支机构的营业执照复印件、房地产估价机构证书正本复印件、分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明、拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门，并报国务院建设行政主管部门备案。分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。

　　(三)房地产估价机构合并、分设

　　房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的等级，但应当符合相应的等级条件。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构等级，但应当符合原房地产估价机构等级条件。承继原房地产估价机构的一方由各方协商确定，其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构等级。

　　(四)开展评估活动的基本要求

　　委托人有权自主依法选择评估机构进行评估，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。对评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。委托人应当与评估机构汀立委托合同，约定双方的权利和义务。委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用，不得索要、收受或者变相索要、收受回扣。委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。

　　对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明.财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。

　　评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。评估机构应当对评估报告进行内部审核。

　　评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任。委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。

　　评估机构开展法定评估业务，应当指定至少丽名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。

　　委托人对评估报告有异议的，可以要求评估机构解释。委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理，并答复委托人、;委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。委托人或者评估报告使用人违反前款规定使用评估报告的，评估机构和评估专业人员不承担责任。

　　(五)房地产估价机构业务监管

　　房地产估价机构应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证估价报告的客观、真实、合理。房地产估价机构应当建立健全内部管理制度，对本机构的估价专业人员遵守法律、行政法规和估价准则的情况进行监督，并对其从业行为负责。房地产估价机构应当依法接受监督检查，如实提供估价档案以及相关情况。违反《资产评估法》规定，应当委托房地产估价机构进行法定评估而未委托的，由有关部门责令改正;拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　1.业务承揽

　　房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。房地产估价业务由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。承揽房地产估价业务时，房地产估价机构应当与委托人签订书面估价委托合同，内容包括：委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价目的、估价时点、委托人的协助义务、估价服务费及其支付方式、估价报告交付的日期和方式、违约责任、解决争议的方法。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务。委托人拒绝提供或者不如实提供执行估价业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，房地产估价机构有权依法拒绝其履行合同的要求。委托人要求出具虚假估价报告或者有其他非法干预估价结果情形的，房地产估价机构有权解除合同。房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。

　　2.异地执业

　　房地估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的，完成估价业务后，房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门留存房地产估价报告备查。

　　3.业务转让

　　经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

　　4.估价所需资料获取

　　委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。冈估价需要。房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。除涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外，房地产行政主管部门应当提供查询服务。

　　5.报告出具

　　房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。

　　6.估价档案保管

　　根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。《房地产估价机构管理办法》还规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或其指定的机构。

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