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房地产估价师执业资格制度
1995年《城市房地产管理法》颁布实施后，“房地产价格评估人员资格认证制度”成为一项法定制度。从1995年开始，在全国实行统一的房地产估价师执业资格考试。2004年，内地房地产估价师与中国香港测量师(产业)实现了资格互认，成为在《内地与中国香港关于建立更紧密贸易关系的安排》(CEPA)下，首个完成的专业人员资格互认。《行政许可法》实施后，房产估价师执业资格注册属国家法定行政许可项目，具有中国特色的房地产估价师执业资格制度已基本形成。
一、房地产估价师执业资格考试(考点、掌握)
房地产估价师是指经全国统一考试或者通过认定、互认，取得房地产估价师执业资格，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》后，从事房地产估价活动的人员。
(一)考试组织与考试内容
房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。住房和城乡建设部负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前培训等有关工作。房地产估价师执业资格考试分为基础理论和估价实务两部分。
考试科目与内容为：《房地产基本制度与政策》及《房地产估价相关知识》，主要包括房地产管理制度与法规，其中以《物权法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等法律、法规、规章为重点。此外，还包括房地产估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、统计、会计、建筑、测绘、法律等相关学科的知识。
《房地产开发经营与管理》主要包括房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发等方面知识。
《房地产估价理论与方法》主要包括房地产估价的基本理论、房地产估价中应用的基本方法及其具体应用。
《房地产估价案例与分析》主要包括不同估价目的和不同类型房地产估价的特点与估价技术路线，通过对不同估价目的和不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。
(二)执业资格考试报名条件
凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：
(1)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年;
(2)取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年;
(3)取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年;
(4)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年;
(5)取得房地产估价相关学科博士学位的;
(6)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。
报考房地产估价师需提供下列材料：
(1)房地产估价师执业资格考试报名申请表;
(2)学历证明;
(3)实践经历证明。
房地产估价师执业资格考试合格者，由住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部联合公告合格人员名单。由人力资源和社会保障部或其授权的部门颁发统一印制的《房地产估价师执业资格证书》。
二、房地产估价师注册(掌握)
1998年，原建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》(原建设部令第64号)。2001年原建设部对《房地产估价师注册管理办法》进行了修改，并以原建设部令第100号重新发布。2006年3月7日，经原建设部第86次常务会议讨论通过，原建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(原建设部令第151号)，并于2007年3月1日起施行。《房地产估价师注册管理办法》、《建设部关于修改<房地产估价师注册管理办法>的决定》同时废止。
(一)注册房地产估价师的概念
注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格(以下简称执业资格)，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书(以下简称注册证书)，从事房地产估价活动的人员。
(二)房地产估价师注册管理部门
国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。
(三)房地产估价师注册种类
房地产估价师注册分为：初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。其中：初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请;注销注册可由当事人申请，也可由国务院建设行政主管部门依职权直接作出;撤销注册由国务院建设行政主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。
(四)房地产估价师注册条件
房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格;达到房地产估价师继续教育合格标准;受聘于房地产估价机构;无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的;刑事处罚尚未执行完毕的。
因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的;因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的;被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的;以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的;申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的;为现职公务员的;年龄超过65周岁的;法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
(五)房地产估价师注册申请
房地产估价师申请注册的，由本人向聘用单位即拟执业所在的房地产估价机构工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门提出注册申请。申请在房地产估价机构的分支机构执业的，向分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门提出注册申请。
申请新设立房地产估价机构、分支机构注册的，应在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，申请办理注册手续。
(六)房地产估价师注册提交的材料
1.初始注册需提交：初始注册申请表、房地产估价师执业资格证件和身份证件复印件、与聘用单位签订的劳动合同复印件、聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件。取得执业资格超过3年申请初始注册的，还要提供达到继续教育合格标准的证明材料。
2.延续注册需提交：延续注册申请表、与聘用单位签订的劳动合同复印件、申请人注册有效期内达到继续教育合格标准的证明材料。
3.变更注册需提交：变更注册申请表、与新聘用单位签订的劳动合同复印件、与原聘用单位解除劳动合同的证明文件、聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件。
离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见，外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。
(七)房地产估价师注册程序
1.初始注册。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起20日内作出决定。
2.延续、变更注册。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起10日内作出决定。
(八)房地产估价师注册期限
房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。
(九)房地产估价师注册证书
注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册房地产估价师遗失注册证书的，应在公众媒体上声明后，申请补发。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：
(1)聘用单位破产的;
(2)聘用单位被吊销营业执照的;
(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;
(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;
(5)注册有效期满且未延续注册的;
(6)年龄超过65周岁的;
(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;
(8)其他导致注册失效的情形。
(十)房地产估价师注销注册
有下列情形之一的，注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门办理注销手续，公告其注册证书作废：
(1)注册证书失效的;
(2)依法被撤销注册的;
(3)依法被吊销注册证书的;
(4)受到刑事处罚的;
(5)法律、法规规定应当注销注册的其他情形。
注册房地产估价师有上述情形之一的，有关单位和个人有权向国务院建设主管部门举报;县级以上地方人民政府房地产主管部门应当及时报告国务院建设主管部门。
(十一)房地产估价师撤销注册
申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：
(1)注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的;
(2)超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的;
(3)违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的;
(4)对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的;
(5)依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。
三、注册房地产估价师执业监管(掌握)
《行政许可法》实施后，为进一步加强对注册房地产估价师的管理，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，根据《城市房地产管理法》、《行政许可法》等有关法律、行政法规，原建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》。由《房地产估价师注册管理办法》变为《注册房地产估价师管理办法》，不仅是一部规章名称的改变，而是国务院建设行政主管部门在规范房地产估价师注册的同时，加强了对注册房地产估价师执业行为的监管。
(一)注册房地产估价师管理体制
县级以上人民政府房地产主管部门，依照有关法律、法规和《注册房地产估价师管理办法》的规定，对注册房地产估价师的注册、执业和继续教育情况实施监督检查。具体分工为：国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。市、县、市辖区人民政府房地产主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。
(二)注册房地产估价师权利和义务
注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称;在规定范围内执行房地产估价及相关业务;签署房地产估价报告;发起设立房地产估价机构;保管和使用本人的注册证书;对本人执业活动进行解释和辩护;参加继续教育;获得相应的劳动报酬;对侵犯本人权利的行为进行申诉。
注册房地产估价师应当履行的义务：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;执行房地产估价技术规范和标准;保证估价结果的客观公正，并承担相应责任;保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密;与当事人有利害关系的，应当主动回避;接受继续教育，努力提高执业水准;协助注册管理机构完成相关工作。
(三)注册房地产估价师执业
取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后，方能以注册房地产估价师的名义执业。
注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
(四)注册房地产估价师继续教育
注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。注册房地产估价师经继续教育，达到合格标准的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发继续教育合格证书。
此外，取得执业资格超过3年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。
(五)注册房地产估价师禁止行为
注册房地产估价师不得有下列行为：
(1)不履行注册房地产估价师义务;
(2)在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益;
(3)在执业过程中实施商业贿赂;
(4)签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;
(5)在估价报告中隐瞒或者歪曲事实;
(6)允许他人以自己的名义从事房地产估价业务;
(7)同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业;
(8)以个人名义承揽房地产估价业务;
(9)涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书;
(10)超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动;
(11)严重损害他人利益、名誉的行为;
(12)法律、法规禁止的其他行为。
(六)建立信用档案
注册房地产估价师信用档案包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。
(七)监督管理
(1)履行监督检查职责。县级以上人民政府房地产主管部门履行监督检查职责，并有权采取下列措施：
1)要求被检查人员出示注册证书;
2)要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的估价报告及相关业务文档;
3)就有关问题询问签署估价报告的人员;
4)纠正违反有关法律、法规和《注册房地产估价师管理办法》及房地产估价规范和标准的行为。
(2)违法行为地依法查处。注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府房地产主管部门依法查处，并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市房地产主管部门;依法需撤销注册的，应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。
(八)违规处罚
(1)违反《注册房地产估价师管理办法》规定，未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1万元以上3万元以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。
(2)隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的，房地产主管部门不予受理或者不予行政许可，并予以警告，在1年内不得再次申请房地产估价师注册。
以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的，由国务院建设主管部门撤销其注册，3年内不得再次申请注册，并由县级以上地方人民政府房地产主管部门处以罚款，其中没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(3)注册房地产估价师违反《注册房地产估价师管理办法》规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。
(4)注册房地产估价师有禁止行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(5)聘用单位为申请人提供虚假注册材料的，由省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门给予警告，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
(6)注册房地产估价师或者其聘用单位违反《注册房地产估价师管理办法》规定，未按照要求提供房地产估价师信用档案信息的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期未改正的，可处以1000元以上1万元以下的罚款。
(7)县级以上人民政府房地产主管部门，在房地产估价师注册管理工作中，有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
1)对不符合本办法规定条件的申请人准予房地产估价师注册的;
2)对符合本办法规定条件的申请人不予房地产估价师注册或者不在法定期限内作出准予注册决定的;
3)对符合法定条件的申请不予受理或者未在法定期限内初审完毕的;
4)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;
5)不依法履行监督管理职责或者监督不力，造成严重后果的。
县级以上地方人民政府房地产主管部门依法给予注册房地产估价师或其聘用单位行政处罚的，应当将行政处罚决定以及给予行政处罚的事实、理由和依据，报国务院建设主管部门备案。