2019年房地产估价师理论与方法备考预习题(9)

单项选择

1.基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的(　)。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。参见教材P110。

2.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是(　)。

A.土地总价　　B.土地单价

C.楼面地价　　D.商品房价格

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。参见教材 P112。

3.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率为 6%)(　)。

A.现在按 9.5 折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.现在首付 30%，余款在未来 3 年内分年等额支付

D.现在首付 50%，余款在未来 10 年内分年等额支付

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。选项 A，现在一次性支付 0.95;　选项 B，一年后支付 1/1.06=0.943;选项 C，现在首付 30%，以后 3 年内等额支付=0.3+0.7/3×(P/A，6%，3)=0.923702788;选项 D，现在首付 50%，10 年内等额支付=0.5+0.5/10×(P/A，6%，10)=0.868004353。参见教材 P113～114。

4.一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣;

(3)首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款;

(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20 万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是(　)。

A.第(1)、(3)种情况

B.第(3)、(4)、(5)种情况

C.第(2)、(4)种情况

D.第(2)、(4)、(5)

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。

(1)名义价格实际价格绝对相同，(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项 AB 可以排除。(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是 D。参见教材 P113～114。

5.某套商品住房期房，尚有 2 年可投入使用，与其类似的现房价格为 4500 元/m 2 ，出租的年末净收益为 500 元/m 2 。假设年折现率为 8%，风险补偿为现房价格的 3%，该期房目前的价格为()元/m 2 。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-从期房到达现房期间的租金净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/(1+8%)2 -4500×3%=3473。参见教材 P115。

6.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(　)。

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是起价、标价、成交价和均价。严格审题。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。参见教材 P116。

7.某宗建筑物密度为 50%的土地上，建有一栋 8 层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000 元/平方米，房地产总价为 2000 万元，楼面地价为 1200 元/平方米。该宗土地的总价为()万元。

A.96

B.192

C.240

D.480

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积=2000 万/5000=4000 平方米，土地总价=4000×1200=480 万元。参见教材 P112。

8.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是(　)。

A.挂牌价格一般高于市场成交价格

B.挂牌价格一般低于市场成交价格

C.挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气

D.挂牌价格与市场成交价格差异小，说明市场不景气

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格一般都会高一些，给买家砍价空间。只有 A 是正确的说法。参见教材 P93。

9.当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的(　)。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的 20%。参见教材 P116。

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