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第四章 房地产估价原则
一、单项选择题
1、某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还应遵循的原则是( )。
A、最高最佳利用原则
B、谨慎原则
C、合法原则
D、价值时点原则
2、所谓的( )，就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。
A、客观
B、独立
C、公正
D、中立
3、下列有关房地产估价原则，描述错误的是( )。
A、抵押价值评估要遵循谨慎原则
B、抵押价值评估要遵循合法原则
C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则
D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则
4、( )要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
A、合理原则
B、有效原则
C、合法原则
D、公正原则
5、根据《国有土地上房屋征收评估办法》，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以( )为准。
A、房屋登记簿
B、房屋权属证书
C、房屋转让合同
D、房屋销售合同
6、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为( )。
A、签订估价委托合同之日
B、发放抵押贷款之日
C、估价对象实地查勘之日
D、未来处置抵押房地产之日
7、预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、估价对象状况为将来，房地产市场状况为将来
8、关于价值时点的说法，错误的是( )。
A、价值时点可以是过去、现在或将来
B、价值时点是由估价目的决定的
C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D、价值时点与实地查勘日期可以不一致
9、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是( )。
A、评估期房的价值
B、房地产损害赔偿
C、房屋征收评估
D、估价鉴定
10、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为( )。
A、房屋征收决定公告之日
B、原征收补偿协议达成之日
C、用于产权调换房屋支付之日
D、委托估价之日
11、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。
A、合法原则
B、最高最佳使用原则
C、替代原则
D、公平原则
12、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的( )。
A、技术上可能
B、经济上可行
C、价值最大化
D、法律上许可
13、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按( )进行估价。
A、超市用途
B、社会平均收益
C、地价加房价
D、服装店用途
14、比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以( )为基础的。
A、收益递增递减原理
B、均衡原理
C、适合原理
D、替代原理
15、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合用地。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。
A、工业厂房
B、工业用地
C、商品住宅
D、商住用地
16、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为( )。
A、乙土地价值低于甲土地价值
B、该建筑物价值小于其重置成本
C、该建筑物价值小于其拆除费用
D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
17、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是( )。
A、最佳使用原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、收益递减原理
18、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是( )。
A、维持现状
B、改变用途
C、重新装修
D、重新开发
19、运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。
A、较高
B、较低
C、最高
D、居中
20、国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循( )原则。
A、一致性
B、一贯性
C、独立客观公正
D、合法
答案部分
单项选择题
1、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。参见教材P154。
2、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。参见教材P154。
3、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍。参见教材P154。
4、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。
5、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是合法原则。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。参见教材P160。
6、【正确答案】 C
7、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。预测性房地产估价，估价对象状况及房地产市场状况均为将来的状况。此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。参见教材P162，表4-1。
8、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162。
9、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。参见教材P162。
10、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。
11、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。
12、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。
13、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。参见教材P166。
14、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P166。
15、【正确答案】 B
16、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。运用排除法，选项A，直接可以排除，因为甲乙应该地价相当;选项B，建筑物如果还存在重置价值，则其价值大于0;选项D，更新改造后的价值肯定是大于现状价值的，否则就不值得更新了。参见教材P168。
17、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。
18、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=6500/1.1-800/1.10.5-500=4646(万元)，改变用途价值=8000/1.1-2160/1.10.5-500=4713(万元)。参见教材P170。
19、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。
20、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。
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