2021年房地产估价师《理论与方法》模拟练习题（十六）

判断题：

1.房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材P405。

2.理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。参见教材P33。

3.在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。在实际房地产估价中，估价对象的范围如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。参见教材P50。

4.根据《城市房地产管理法》，各类房屋重置价格应当定期确定并公布。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。参见教材P103。

5.若某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产价格影响因素概述。只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价格的影响程度。参见教材P121。

6.房地产估价原则可以使不同的注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材P154。

7.在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是统一财产范围。建立比较基础时，是将估价对象与可比实例进行“有无对比”，而非“好坏”、“优劣”对比，不应扣除“普通”和“高档”的价格差异，这部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。参见教材P184。

8.从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。

9.某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是直接资本化法概述。估价对象价值V=10×10=100(万元)，第一年净收益NOI=10-2.5=7.5(万元)，V=NOI/R，R=7.5/100=7.5%。参见教材P267。

10.建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格。包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。参见教材P305。

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