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第二讲 房地产估价概述
第二节 房地产估价的要素
一、估价当事人
估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
(一)、房地产估价人员
房地产估价人员简称估价人员：是指通过房地产估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。
目前，我国房地产估价人员职业资格有：房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。因此，房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。其中，房地产估价师(real estate appraiser，real estate valuator)简称估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
例如：多项选择题。
1、房地产估价人员可以是下列人员之一（ ABC ）。
A、通过房地产估价人员职业资格考试并注册，从事房地产估价活动的专业人员；
B、通过资格认定，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员；
C、通过资格互认，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员；
D、通过房地产估价人员职业资格考试后，直接从事房地产估价活动的专业人员；
E、通过资格认定、资格互认，取得相应资格，直接从事房地产估价活动的专业人员。
2、估价当事人包括( ABCE )。
A、估价人员；
B、估价机构；
C、估价委托人；
D、估价人员和估价委托人，但不包括估价机构；
E、ABC项都包括。
一名合格的房地产估价师应当具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值做出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备，但是如果没有良好的职业道德，也难以做出客观公正的估价。
目前规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。
(二)、房地产估价机构
房地产估价机构简称估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。
目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；资质等级由低到高分为：暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
例如：多项选择题。
房地产估价机构资质等级分为（ABCD）。
A、暂定期内的三级；
B、三级；
C、二级；
D、一级；
E、特级。
例如：多项选择题。
对房地产估价机构，依法从事房地产估价活动的规定是( ABC)。
A、不受行政区域、行业限制；
B、应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；
C、房地产估价报告应由房地产估价机构出具；
D、在限定的政区域、行业内依法从事房地产估价活动；
E、资质一、二级不受行政区域、行业限制。
(三)、估价委托人
估价委托人简称委托人，俗称客户：是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其悉知的估价所必要的情况和资料。例如估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料及对估价对象进行的实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。
要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。
估价对象权利人：是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。
估价利害关系人：是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位和个人。
估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。
估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。
委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，例如房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告使用者是贷款人(如商业银行)；委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。