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一、单项选择题
01.D | 02.A | 03.D | 04.A | 05.B |
06.B | 07.A | 08.C | 09.A | 10.B |
11.C | 12.A | 13.C | 14.B | 15.A |
16.B | 17.D | 18.B | 19.A | 20.A |
21.A | 22.A | 23.B | 24.B | 25.C |
26.A | 27.C | 28.A | 29.C | 30.D |
31.B | 32.B | 33.B | 34.A | 35.A |
二、多项选择题
1.ABC | 2.ABC | 3.ABC | 4.BD | 5.AB |
6.AB | 7.ABCD | 8.ACDE | 9.BCDE | 10.AB |
11.ABD | 12.ABCD | 13.ABCD | 14.CDE | 15.ABCD |
三、判断题
01.√ | 02.× | 03.× | 04.√ | 05.× |
06.√ | 07.× | 08.× | 09.√ | 10.× |
11.√ | 12.√ | 13.× | 14.√ | 15.√ |
四、计算题
1.购买商铺总投资:18000×60=1080000元
购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资):1080000×30%=324000元
购买商铺的贷款额(P):1080000×70%=756000元
抵押贷款年还本付息额:i=1.5%+5.31%=6.81%,n=10年
A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]
=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元
净经营收入(利用现金回报率):(净经营收入-年还本付息额)/首付款=12%
所以:净经营收入=首付款×12%+年还本付息额
=324000×12%+106693.99=145573.99元
有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入×25%
则:毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元
最低月租金单价=毛租金收入,(可出租面积×12个月)
=194098.65/(60×12)=269.58元/m2
2.(1)现金流入现值:
a.租金收入现值:
A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n
=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765万元
b.转售收入现值:χ/(1+12%)10
(2)现金流出现值:
a.定金:5×(1+12%)=5.6万元
b.追加首付款:11.5万元
c.贷款偿还:总房价:50×1.1=55万元
贷款额(P):55-(5+11.5)=38.5万元
年还本付息额:A=Pi/[1-(1+i)-n]
=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555万元
折现值:P=A/i×[1-(1+i)-n]
=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598
d.出租成本:A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507万元
装修费用:6×(1+12%)-10=1.9318万元
(3)转售单价:
令净现值为0,则有:54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0
因此,χ=35.9216万元
转售单价为:35.9216/50=0.7184万元/m2