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2003年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》参考答案

|0·2009-10-19 15:27:29浏览0 收藏0

  一、单项选择题

01.D  02.A  03.D  04.A  05.B 
06.B  07.A  08.C  09.A  10.B 
11.C  12.A  13.C  14.B  15.A 
16.B  17.D  18.B  19.A  20.A 
21.A  22.A  23.B  24.B  25.C 
26.A  27.C  28.A  29.C  30.D 
31.B  32.B  33.B  34.A  35.A 

  二、多项选择题

1.ABC  2.ABC  3.ABC  4.BD  5.AB 
6.AB  7.ABCD  8.ACDE  9.BCDE  10.AB 
11.ABD  12.ABCD  13.ABCD  14.CDE  15.ABCD 

  三、判断题

01.√  02.×  03.×  04.√  05.× 
06.√  07.×  08.×  09.√  10.× 
11.√  12.√  13.×  14.√  15.√ 

  四、计算题

  1.购买商铺总投资:18000×60=1080000元

  购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资):1080000×30%=324000元

  购买商铺的贷款额(P):1080000×70%=756000元

  抵押贷款年还本付息额:i=1.5%+5.31%=6.81%,n=10年

  A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

  =756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元

  净经营收入(利用现金回报率):(净经营收入-年还本付息额)/首付款=12%

  所以:净经营收入=首付款×12%+年还本付息额

  =324000×12%+106693.99=145573.99元

  有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入×25%

  则:毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元

  最低月租金单价=毛租金收入,(可出租面积×12个月)

  =194098.65/(60×12)=269.58元/m2

  2.(1)现金流入现值:

  a.租金收入现值:

  A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

  =150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765万元

  b.转售收入现值:χ/(1+12%)10

  (2)现金流出现值:

  a.定金:5×(1+12%)=5.6万元

  b.追加首付款:11.5万元

  c.贷款偿还:总房价:50×1.1=55万元

  贷款额(P):55-(5+11.5)=38.5万元

  年还本付息额:A=Pi/[1-(1+i)-n

  =38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555万元

  折现值:P=A/i×[1-(1+i)-n

  =5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598

  d.出租成本:A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507万元

  装修费用:6×(1+12%)-10=1.9318万元

  (3)转售单价:

  令净现值为0,则有:54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

  因此,χ=35.9216万元

  转售单价为:35.9216/50=0.7184万元/m2

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