2010年房估师复习:房屋租赁

　　(一) 房屋租赁的概念和特征

　　房屋租赁是指房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产交易的主要形式之一。长期以来，房屋租赁就是民间调节住房余缺的主要方式，也是无房者解决用房困难，满足生产经营用房需要的重要途径。

　　作为房地产交易之主要形式的房屋租赁，是现实生产、生活中的一种十分普遍的法律关系。其具有以下几个主要特征：

　　1.房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。因为房屋出租是对房屋行使处分权的行为，通常情况下，只有房屋所有权人才享有房屋的处分权。非房屋所有权人除法律有明确规定或合同有明确约定者外，一般不能对他人所有的房屋行使处分权。

　　2.房屋租赁一般具有明确的期限。房屋租赁关系的成立是以房屋所有权人让渡房屋的使用权为前提的，这种让渡一般具有明确期限。承租人依据房屋租赁合同对房屋享有的各种权利，仅限于双方约定的租赁期内，房屋租赁期限届满，承租人必须将房屋返还给出租人。

　　3.作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。根据我国有关房屋租赁管理的规定，有下列情形之一的房屋不得出租： (1)依法未取得房屋所有权证的;(2)权属有争议的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)不符合安全标准的; (5)属于违章建筑的; (6)已抵押，未经抵押权人同意的;(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的; (8)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (9)有关法律、法规禁止出租的其他情形。

　　4.房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案。我国对房屋租赁实行登记备案制度。因此，房屋租赁合同的订立、变更和终止，当事人均应到房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋出租人出租房屋时，应向房屋所在地的房地产管理部门提出申请，房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁许可证》。

　　(二) 房屋租赁当事人的权利和义务

　　房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利并承担相应的义务。尽管房屋租赁分为多种类型，其目的和用途也不尽相同，但作为一种法律关系，当事人在房屋租赁关系中享有的权利和承担的义务是相互对应的。

　　1.出租方的权利和义务

　　依据我国有关法律的规定，房屋租赁中出租方享有的权利主要有以下几个方面：

　　(1)依照合同约定向承租人收取租金。

　　(2)在租赁合同有效期间，有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查。

　　(3)在租赁合同期满时收回出租的房屋。

　　出租人在行使上述权利的同时，负有以下义务：

　　(1)按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人占有、使用。不能按期交付使用的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。

　　(2)保证出租房屋的安全使用，出租住房的自然损坏，合同约定由出租人修缮的，出租人负有及时修复的义务，出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应承担赔偿责任。生产经营用房的租赁，修缮责任由双方当事人在合同中约定。

　　(3)不得损害承租人的利益，出租人在租赁期限内，转让房屋所有权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定，出租方有义务向房屋受让人讲明房屋已出租的情况。

　　(4)依法缴纳有关税费。

　　2.承租人的权利和义务

　　根据有关法规的规定，房屋租赁的承租人享有以下权利：

　　(1)在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。

　　(2)在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。

　　(3)在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　(4)在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。

　　承租人在享有上述权利的同时，负有以下义务：

　　(1)按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。

　　(2)爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。确需对承租房屋进行改动或增添的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。

　　(3)因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。

　　(4)承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。

　　(5)承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。当家庭收入超过当年最低收入标准时，应及时报告房地产主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。房屋租赁的双方当事人，应正确行使权利，认真履行义务，否则都应承担法律责任。

　　(三)房屋转租的有关法律的规定

　　1.房屋转租必须经过原出租人的同意

　　出租房屋是对房屋行使处分权的行为，承租人依据租赁合同所享有的权利仅仅是在一定时期对房屋的占有、使用权，而不包括对房屋的处分权。因此，出租人的同意是转租的前提。未经原出租人同意承租人擅自转租房屋的属于违约行为，出租人可以解除合同。

　　2.房屋转租合同要受原房屋租赁合同的制约。如转租的期限要受原租赁合同的制约，只能在原租赁合同约定的期限内确定，超过原租赁合同期限确定的转租期限当属无效;转租房屋的用途不得违反原租赁合同的约定，原出租人限制房屋租赁用途的，租赁合同中对房屋的用途不得擅自改变。

　　3.房屋转租需要登记备案

　　我国《城市房屋租赁管理办法》第28条规定，房屋转租、应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。

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