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第三节 房地产供求与价格
房地产需求：
一)房地产需求的含义
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同)的数量。需求与需要既相关又不相同。需求的形成条件有两个：①消费者愿意购买，即有购买欲望②消费者能够购买，即有支付能力。仅有第一个条件，只能被看做需要或欲望;仅有第二个条件，不能使购买行为发生。在确定(或调查、估计、预测)某种房地产的需求时，通常只考虑对其有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。
(二)决定房地产需求量的因素
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平;③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：
(三)房地产需求曲线
房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系--某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-1(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q)，因为在房地产价格较高时房地产的需求量减少，在房地产价格较低时房地产的需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的房地产需求曲线(D)。
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房地产供给：
(一)房地产供给的含义
房地产供给是指房地产开发企业和拥有者(即房地产出售人或出租人，下同) 在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售(或出租，下同)的数量。供给的形成条件有两个：①房地产开发企业和拥有者愿意供给;②房地产开发企业和拥有者有能力供给。如果房地产开发企业和拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。
(二)决定房地产供给量的因素
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：
需要指出的是，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
(三)房地产供给曲线
房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系--某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-2(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的供给量(Q)，因为在房地产价格较低时房地产的供给量减少，在房地产价格较高时房地产的供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的房地产供给曲线(S)。
房地产均衡价格：
在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发企业或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或者交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意并且能够接受的价格和数量。
图3―3是把图3―1(a)中的需求曲线和图3-2(a)中的供给曲线结合在一起所形成的。E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求均衡点，该点所对应的价格和数量是消费者和房地产开发企业或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，该点所对应的价格Pe称为均衡价格，所对应的数量Qe称为均衡数量。
房地产供求状况的分类：
房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4种类型：①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。
与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。
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