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房地产市场研判
【本节内容精讲】
【考点】房地产市场研判的作用
房地产市场研判是房地产开发项目前期策划的基础，是项目市场定位的依据。
(1)把握市场机会
(2)发掘市场潜力
(3)识别市场风险
▲本知识点结束
【考点】房地产市场现状特征研判
房地产市场现状特征研判是通过对区域房地产市场历年来实际运行状况的分析，对区域房地产市场尤其是项目所在城市和区域房地产市场的总体特征、房地产供求状况、房价特征、购房者群体特征、市场对政策变化的敏感性等进行分析，得出对分析区域内房地产市场发展现状的认识与评价，对项目在市场中的竞争能力的评价与判断。
| 分级市场 | 研判内容 | |
| 土地出让市场 | 土地出让规模及其区位分布、出让土地结构状况（级别、用途等）、土地价格走势、土地开发投资量、未来土地出让规划、土地竞拍情况、土地市场存在的问题等 | |
| 增量房市场 | 整体供应 | 商品房开发投资量及投资结构、商品房施工面积及结构、商品房新开工面积及结构、商品房竣工面积及结构、商品房批准预售面积及结构、商品房规划报建面积及结构、商品房库存面积及结构等历年数据分析 |
| 整体需求 | 商品房成交量及结构、商品房成交区域结构、商品住房成交的类型结构和户型结构、商品房成交额、消费者特征、商品房需求特征等 | |
| 房价走势 | 历年商品房交易价格水平及价格结构、不同区域商品房交易价格水平及价格结构、不同类型商品房历年价格指数变动情况、不同区域房价变动情况等 | |
| 新楼开盘 | 新开楼盘的数量及规模、新开楼盘的位置分布情况、新开楼盘的项目类型、新开楼盘的价格分布情况 | |
| 存量房市场 | 存量房交易总量、交易价格及其变动、交易物业类型及结构、交易户型及面积构成、交易区域分布情况等 | |
| 商品房租赁市场 | 租赁总量、租赁结构、不同物业类型的租金水平及其变化状况、不同地段的租金水平及其变化状况、承租人构成等 | |
【例题：单选】下列房地产市场现状特征中，属于增量房市场整体供应研判内容的是()。
A.商品房成交量及结构
B.商品房成交区域结构
C.商品房规划报建面积及结构
D.商品房消费者特征
【答案】C
【解析】ABD属于增量房市场整体需求研判的内容。
▲本知识点结束
【考点】房地产市场预期发展研判
| 研判内容 | 备注 |
| 走势预期研判 | （1）对市场的总体发展趋势、房地产市场环境、市场特征等进行研判 （2）重点是对项目所处地段进行区位价值及市场前景的预期研判 |
| 需求预期研判 | （1）最基本、最重要的研判 （2）重点对潜在需求中的有效需求进行分析和预测 |
| 供给预期研判 | 重点是对项目同一地段版块内同类项目供给的分析，为项目定位和产品定位提供依据 |
| 价格预期研判 | 重点是对项目所处地段版块内同类房地产产品租售价格将如何变化、变化的幅度有多大等问题的分析，为项目价格策略的制定提供依据 |
| 营销状况预期研判 | 对项目在建设经营周期内最可能实现的房地产租售水平的预测，重点是项目所处区域市场环境的变化对房地产市场营销状况的影响程度分析 |
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