本文分享2025年中级会计经济法专题五物权法律制度历年真题，供考生练习，巩固知识点。

专题五 物权法律制度

一、题目

1-【2018简答】物权法——抵押权

2016年5月，甲公司将一厂房出租给乙公司。租期5年，月租金3万元。租赁合同签订前，甲公司书面告知乙公司该厂房已为丙银行设定抵押权(已经办理抵押权登记)，用以担保甲公司向丙银行的借款本金

1000万元及其利息。

2018年6 月，甲公司不能履行对丙银行的到期借款债务，致使厂房被人民法院依法查封。此时，乙公司已拖欠甲公司3个月租金9 万元，丙银行通知乙公司应向其交付租金。乙公司认为厂房租赁合同的出租人是甲公司，而非丙银行，因此拒绝向丙银行交付租金。乙公司转而向甲公司请求赔偿因厂房被查封所遭受的损失，并主张将损失赔偿与所欠租金在对等数额内相互抵销。

2018年8月，厂房被依法拍卖，乙公司请求买受人丁公司继续履行剩余期间的租赁合同，遭到拒绝。

要求：根据上述资料和物权、合同法律制度的规定，不考虑其他因素，回答下列问题：

(1)乙公司拒绝向丙银行交付租金是否符合法律规定?简要说明理由。

(2)乙公司是否有权请求买受人丁公司继续履行租赁合同?简要说明理由。

2-【2019简答】物权法——抵押权、留置权

甲企业与乙银行签订一借款合同。合同约定：甲企业向乙银行借款 500万元，借款期限自 2017年 8 月 1 日至 2019年 7 月 31 日，以及利息支付等事项。张某在借款合同保证人一栏签字。甲企业将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品一并抵押给乙银行，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。当事人之间未约定担保权实现的顺序。借款期限届满后，甲企业因经营不善，亏损严重，无力清偿到期借款。

乙银行经调查发现：<1>甲企业可供偿债的财产不足 100万元;<2>在借款期间，甲企业将一批产品以市价 40万元出卖给丙公司，并已交付;<3>甲企业另有一台生产设备，价值 50万元，因操作失误而严重受损，1个月前被送交丁公司修理，但因甲企业未交付 10万元维修费，该生产设备被丁公司留置。查明情况后，乙银行于 2019年 8 月 20 日要求张某承担保证责任。

张某主张：借款债权既有保证担保，又有甲企业的抵押担保，乙银行应先实现抵押权。同日，乙银行分别向丙公司与丁公司主张，就丙公司所购买的该批产品及丁公司所留置的生产设备实现抵押权。丁公司则认为自己有权优先实现留置权。

要求：根据担保法律制度的规定，回答下列问题：(1)张某提出乙银行应先实现抵押权的主张是否符合法律规定?简要说明理由。

(2)乙银行是否有权向丙公司就其购买该批产品主张抵押权?简要说明理由。(3)丁公司提出自己有权优先实现留置权的主张是否符合法律规定?简要说明理由。

3-【简答】物权法——抵押权

2022年3月15日，甲因向乙借款200万元，将自有的一处房屋向乙设定抵押，双方办理抵押登记时因登记机关所在地疫情封控，遂约定日后补办抵押登记。

4月7日，乙听说房屋所处区域将要规划重点小学建设，房价大幅上升，要求甲尽快办理抵押登记，甲提出再向乙借50万元，乙同意，借款提供于甲后，二人在4月14日办理了抵押登记。4月25日，官方媒体发布消息辟谣：所处区域将要规划重点小学建设属于谣言。房价回落，乙要求甲提供补充担保。4月30日，甲将房屋售予丙，甲通知乙后与丙签订了《房屋买卖合同》，并于5月5日办理了转移登记，丙查知房屋产权状态存在抵押(不存在禁转约定)。乙以房屋转让未经其同意为由，主张甲、丙的《房屋买卖合同》无效。

要求：根据担保法律制度的规定，回答下列问题：(1)乙对房屋抵押权何时设立?简要说明理由。

(2)乙是否有权要求甲提供补充担保?简要说明理由。

(3)甲将房屋售予丙是否需要取得乙的同意?简要说明理由。

4-【简答】物权法——所有权：共有(按份共有)

2020年，甲、乙、丙、丁四人一起购买了一台挖掘机，各自出资2万元、3万元、6万元、5万元。四人约定按照出资比例享有权利和承担义务。2021年，甲由于自己小孩子升学急需用钱，遂欲卖出自己手中挖掘机份额，以1.5万元价格出售给毛毛。甲通知了乙和丙，但认为丁与自己八字不合，遂未告知自己欲转让挖掘机份额一事。甲在通知中载明“我因家里急需用钱，欲1.5万元出售我本人的挖掘机份额给毛毛，请知晓”。

丙提出愿意以1.5万元价格购买甲的挖掘机份额，分3期支付，遭到甲拒绝。

2个月后，丁与丙吃饭时聊到此事，但是未谈及转让价格和条件的问题。丁心中愤愤不平，认为甲没有通知其转让财产份额之事，侵害了自己的优先购买权。于是向人民法院主张甲和毛毛的转让财产份额的合同无效。

要求：根据上述资料和《物权法》规定，分析回答以下问题：

(1)2021年甲转让其财产份额时，乙、丙、丁各自行使优先购买权的期间如何确定?

(2)丙欲行使其优先购买权能否成立?简要说明理由。

(3)丁主张甲和毛毛的合同无效请求能否得到人民法院支持?简要说明理由。

5-【简答】物权法——抵押权、所有权(善意取得、共同共有)

甲企业拥有2幢房产，分别为厂房M、厂房B，其中厂房M为与乙企业和丙企业共同共有，2021年有关甲企业房产的事项如下：

(1)乙企业认为厂房M过于破旧，拟将厂房M进行翻新。经查，甲、乙、丙三个企业事先均没有约定处理方式，乙企业与甲企业和丙企业交代自己的翻新意见后，甲企业表示同意，但是丙企业认为现有厂房可以完全满足三个企业生产的需要，翻新会耽误自己的生产周期，愿意容忍其破旧，不愿浪费资金进行翻新。

(2)2021年2月，甲企业曾为添置一套新的生产设备而向工商银行贷款1 000万元，同时向建设银行贷款500万元，均以厂房B提供抵押，该厂房评估价值为2 000万元，甲企业与工商银行于2021年3月10日签订了借款合同和抵押合同，与建设银行于3月11日签订了借款合同和抵押合同，后于3月15日向房产管理部门同时办理了工商银行和建设银行的抵押物登记手续。

2021年3月18日，甲企业与林林加工厂签订委托加工合同，甲企业提供特定原材料，林林加工厂为其提供冷处理加工，该厂加工完成后发现客户A企业急需一批与其所加工材料相同的原料，于是将甲企业的原材料以市场价格转让给了A企业，A企业不知该原材料是甲企业委托加工厂加工而提供的，购回后立即投入了生产。甲企业得知情况后要求A企业立即返还剩余的材料并给予其赔偿，双方发生了纠纷。

要求：根据上述资料和《民法典》的规定，分析回答下列问题：

(1)厂房M是否可以进行翻新?并说明理由。

(2)甲企业与工商银行和建设银行签订的抵押合同在何时生效?工商银行和建设银行的抵押权何时设立?并说明理由。

(3)甲企业与A企业的纠纷中，谁享有原材料的所有权?甲企业是否可以要求加工厂返还原材料?并说明理由。

6-【综合】物权法——建设用地使用权、抵押权、担保物权的物上代位性、不动产物权的变动

甲公司于2021年5月5日通过拍卖方式取得位于天津郊区的一块工业建设用地：

2021年5月10日，甲公司与天津市土地管理部门签订建设用地使用权出让合同。

2021年5月15日，甲公司缴纳全部土地出让金。

2021年6月6日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证书。

2022年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款3 000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设园区“融创园”。

2022年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设办公楼的部分土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不一致。

要求：根据上述资料和《民法典》的相关规定，分别回答下列问题：

(1)甲公司于何时取得建设用地使用权?并说明理由。

(2)甲公司在建造的园区已经完工的办公楼，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权?并说明理由。

(3)甲公司建造的园区是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围?并说明理由。

(4)丙银行应如何实现自己的抵押权?

(5)在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利?并说明理由。

(6)在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何种情况为准?

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