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第八章 房地产估价
1.市场法的适用对象
■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目
■ 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目
2.市场法的步骤
■ 搜集交易实例
■ 选取可比实例
■ 对可比实例的成交价格进行适当的处理
价格换算-建立价格可比基础
价格修正-进行交易情况修正
市场状况调整-进行交易日期修正
进行房地产状况修正
■ 求取比准0价格
3.搜集交易实例
■ 要求
内容完整、真实
数量上尽可能的多
■ 内容
交易实例房地产的状况
交易双方基本情况
成交日期
成交价格
付款方式
交易情况
4.选取可比实例
■ 可比实例选取的四方面要求：
可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目
交易类型与估价目的相同
成交日期与估价时点尽量接近
成交价格是正常价格或可修正为正常价格
■ 数量要求
3～10个为宜。
5.建立价格可比基础(五统一)
■ 统一房地产范围
■ 统一付款方式
■ 统一价格表示单位
■ 统一币种和货币单位
■ 统一面积内涵和单位
6.统一付款方式
■ 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清
■ A～P或是F～P的换算关系
7.统一币种和货币单位
■ 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价
■ 但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话，则采用估价时点的市场汇价
8.统一面积内涵和单位
■ 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算
■ 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的
建筑面积下的单价×建筑面积
=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积
=使用面积下的单价×使用面积
■ 根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。
9.税费的非正常负担
正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费
应由卖方负担的交易税费=正常价格×应由卖方缴纳的税费比率
正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率
【重点难点】
解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的
10.市场状况调整的方法
11.价格指数
■ 定基价格指数(尾首相比)
估价时点的价格=可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数
■ 环比价格指数(连乘)
估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数(注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数)
12.房地产价格变动率
■ 逐期变动率
在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数
■ 平均变动率
在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格× (1± 价格变动率×期数)
13.房地产状况调整的内容(三内容)
■ 区位状况调整
■ 实物状况调整
■ 权益状况调整
14.房地产状况调整方法
■ 百分率法
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格
■ 差额法
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格
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