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15.三种修正的归纳
| 三种修正 | 本质 |
| 交易情况修正 | 把不正常的交易调整为正常交易 |
| 市场状况调整 （交易日期调整） | 把过去的价格调整成现在的价格 |
| 房地产状况调整 | 把别人的情况调整成自己的情况 |
16.比准价格的求取
房地产价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
17.房地产价格的综合方法
■ 每一个可比实例经过三种修正和调整后，都会相应在地得到一个价值
■ 将多个价值综合为一个价值的方法：平均数、中位数、众数
18.成本法的适用对象
■ 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产
■ 在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法
19.成本法的基本公式
■ 房地产价值=重新构建价格-折旧
20.新开发土地公式
■ 新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
新开发单宗土地的单价
21.新建房地产公式
■ 新建房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
■ 新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
22.旧房地产公式
■ 旧房地产价值=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
■ 旧建筑物的价值=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
23.重新购建价格的三大要点
■ 重新购建价格是在估价时点的价格
■ 重新购建价格是客观价格，不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费
■ 建筑物重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧。土地重新购建价格应是估价时点状况下的价格(土地无折旧)
24.重置价格
■ 是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
■ 材料技术和价格均为新
25.重建价格
■ 是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。形象地称为“复制”，用于有特殊保护价值的建筑物的估价
■ 材料技术用旧，价格用新，完全复制
26.重新购建价格的求取方法
27.折旧的种类(三大类)
| 折旧的种类 | 含 义 | 原因或因素 |
| 物质折旧 | 物质折旧也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失 | ? 自然经过的老化 ? 正常使用的磨损 ? 意外破坏的损毁 ? 延迟维修的损坏残存 |
| 功能折旧 | 也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失 | ? 设计上的缺陷 ? 过去的建筑标准过低 ? 人们消费观念的改变 ? 建筑技术的进步 |
| 经济折旧 | 也称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失 不利因素包括经济因素、区位因素、政府政策等其它因素 | ? 永久性经济折旧 ? 暂时性经济折旧 |
28.建筑物的两个寿命
29.建筑物的两个年龄
30.两年龄之间的关系
■ 两年龄可以相等，也可能不同
■ 当建筑物维修养护正常时，实际年龄=有效年龄
■ 当建设维修养护比正常维护养护好或经过更新改造
有效年龄<实际年龄
■ 当建筑物的维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄
剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄
剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄
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