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★ 考点一 投资性房地产的范围
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
一、属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
【注意1】以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
【注意2】计划出租的不能确认为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
【注意】闲置土地不能确认为投资性房地产。
3.已出租的建筑物：已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
【注意1】用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
【注意2】已出租的建筑物一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起才属于已出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【注意3】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
二、不属于投资性房地产的项目
1.自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
【注意】出租给本企业职工居住的建筑物属于自用，作为固定资产，不作为投资性房地产。
2.作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
3.如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
4.闲置土地
5.转租的建筑物或土地使用权
6.融资租赁方式出租的土地使用权或建筑物
★ 考点二 投资性房地产的初始确认
一、外购的投资性房地产
1.时点：企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。特殊的是持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。
2.金额：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
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采用成本模式进行后续计量 |
采用公允价值模式进行后续计量 |
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借：投资性房地产 贷：银行存款 |
借：投资性房地产――成本 贷：银行存款 |
二、自行建造的投资性房地产
1.时点：企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
2.金额：按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
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采用成本模式进行后续计量 |
采用公允价值模式进行后续计量 |
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借：投资性房地产
贷：在建工程/开发产品 |
借：投资性房地产――成本
贷：在建工程/开发产品 |
★ 考点三 投资性房地产的后续计量
一、投资性房地产的计量模式
1.计量模式分为成本模式和公允模式
同时满足以下两个条件采用公允模式：
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
2.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
(1)在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
(2)采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
3.计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式核算的，符合一定的条件可以转为公允价值模式，作为会计政策变更。公允价值模式核算的，不能转为成本模式核算。
二、会计处理
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成本模式 |
公允价值模式 |
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明细科目 |
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成本、公允价值变动 |
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收到租金 |
借：银行存款
贷:其他业务收入 | |
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资产负债表日 |
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 |
借：投资性房地产――公允价值变动
贷：公允价值变动损益 或反之
【注意】不提折旧、摊销，不提减值 |
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处置 |
借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 |
借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产――成本
――公允价值变动
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本 或反之 借：资本公积
贷：其他业务成本 或反之 |
三、投资性房地产后续计量模式的变更
1.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。
2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产――成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
利润分配??未分配利润(或借方)
盈余公积(或借方)
★ 考点四 投资性房地产的后续支出
一、资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
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成本模式 |
公允价值模式 |
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再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动、不计提折旧或摊销。 | |
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转入改扩建工程 |
借：投资性房地产――在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 |
借：投资性房地产――在建 贷：投资性房地产――成本 ――公允价值变动 |
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改扩建或装修支出 |
借：投资性房地产――在建 贷：银行存款等 |
借：投资性房地产――在建 贷：银行存款等 |
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完工 |
借：投资性房地产
贷：投资性房地产――在建 |
借：投资性房地产――成本 贷：投资性房地产――在建 |
二、费用化的后续支出
不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
借：其他业务成本
贷：银行存款
★ 考点五 投资性房地产的转换和处置
一、转换日的确定
1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期;
2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日;
3.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。
4.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
二、会计处理
1. 成本模式下的转换
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非投资性房地产→投资性房地产 |
投资性房地产→非投资性房地产 |
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自用房地产
投资性房地产
（关键：账面互转） |
借：投资性房地产
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 |
借：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） |
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存货的房地产
投资性房地产
（关键：账面价值结转） |
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品 |
借：开发产品
投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 |
2.公允价值模式下的转换
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非投资性房地产→投资性房地产
（关键：公允大于账面入资本公积；公允小于账面入公允价值变动损益） |
投资性房地产→非投资性房地产
（关键：借贷差均为公允价值变动损益） |
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自用房地产
投资性房地产 |
借：投资性房地产――成本 （公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益（借差） 贷：固定资产（无形资产）
资本公积――其他资本公积（贷差） |
借：固定资产（无形资产）（公允价值）
公允价值变动损益（借差） 贷：投资性房地产――成本
――公允价值变动 公允价值变动损益（贷差） |
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存货的房地产
投资性房地产 |
借：投资性房地产――成本（公允价值）
存货跌价准备
公允价值变动损益（借差）
贷：开发产品
资本公积――其他资本公积（贷差） |
借：开发产品（公允价值）
公允价值变动损益（借差） 贷：投资性房地产――成本 ――公允价值变动 公允价值变动损益（借差） |
