2017注册会计师《税法》历年经典试题：第七章房产税法、契税法和土地增值税法(2)

　　多项选择题

　　1、清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是(　)。

　　A.建成后开发企业转为自用的

　　B.建成后开发企业用于出租的

　　C.建成后有偿移交给其他企业的

　　D.建成后产权属于全体业主的

　　【答案】CD

　　【解析】选项AB，成本费用不可以扣除。

　　2、下列各项中，属于土地增值税免税范围的有(　)。

　　A.因国家建设需要依法征用、收回的房地产

　　B.个人之间互换自有居住用房地产

　　C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产

　　D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产

　　【答案】ABD

　　【解析】个人转让经营性房产，没有免土地增值税的规定。

　　3、下列项目中，按税法规定无需缴纳土地增值税的有(　)。

　　A.国家机关转让自用的房产

　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产

　　C.对国有企业进行评估增值的房产

　　D.因国家建设需要而被政府征用的房产

　　【答案】CD

　　【解析】选项AB,缴纳土地增值税。

　　4、下列房屋中免征房产税的有(　)。

　　A.居民个人出租的住房

　　B.公园管理部门自用的办公用房

　　C.非营利性医疗机构自用的房产

　　D.实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房

　　【答案】BC

　　【解析】选项A，居民个人出租的住房按照4%的税率征房产税;选项D，实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房需要缴纳房产税。

　　5、下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有(　)。

　　A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税

　　B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

　　C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税

　　D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　【答案】AD

　　【解析】选项B，纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之次月起缴纳房产税;选项C，纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之月起缴纳房产税。

　　6、下列关于契税计税依据的表述中，正确的有(　)。

　　A.购买的房屋以成交价格作为计税依据

　　B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据

　　C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据

　　D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据

　　【答案】ABD

　　【解析】选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　7、下列各项中，可以享受契税免税优惠的有(　)。

　　A.城镇职工自己购买商品住房

　　B.政府机关承受房屋用于办公

　　C.遭受自然灾害后重新购买住房

　　D.军事单位承受房屋用于军事设施

　　【答案】BD

　　【解析】选项A，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税;选项C，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

　　8、下列各项中，免征或不征契税的有(　)。

　　A.国家出让国有土地使用权

　　B.受赠人接受他人赠与的房屋

　　C.法定继承人继承土地、房屋权属

　　D.承受荒山土地使用权用于林业生产

　　【答案】CD

　　【解析】契税的纳税人，是转移土地、房屋权属行为中的承受人。缴纳出让金取得国有土地使用权、接受赠与的房屋，都要按规定缴纳契税，选项CD属于契税的免税项目。

　　9、下列各项中，符合契税规定的(　)

　　A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税

　　B.某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税

　　C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税

　　D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税

　　【答案】ABC

　　【解析】以实物交换房屋，应该视同买房，以房屋价值缴纳契税。

　　10、下列各项中，应当征收契税的有(　)。

　　A.以房产抵债

　　B.将房产赠与他人

　　C.以房产作投资

　　D.子女继承父母房产

　　【答案】ABC

　　【解析】选项D，属于法定继承，免征契税。

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　　11、转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的(　)，是土地增值税的纳税义务人。

　　A.财政部门

　　B.中国科学研究院

　　C.外籍人员

　　D.国有企业

　　【答案】ABCD

　　【解析】以上选项均属于土地增值税的纳税义务人。

　　12、对房地产开发企业将自行开发的房地产用于(　)的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。

　　A.奖励业绩突出的员工

　　B.对外投资

　　C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心

　　D.向投资者分配利润

　　【答案】ABD

　　【解析】公益性赠与不属于土地增值税征税范围。

　　13、下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有(　)。

　　A.被合并企业将房地产转让到合并企业，原投资主体未存续

　　B.个人之间互换自有居住用房地产

　　C.房产所有人将房屋产权用于抵债的

　　D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的

　　【答案】AC

　　【解析】选项B免征土地增值税;选项D，房地产权属未发生转移，不属于土地增值税征税范围。

　　14、下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有(　)。

　　A.提供扣除项目金额不实的

　　B.隐瞒、虚报房地产成交价格的

　　C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的

　　D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

　　【答案】ABD

　　【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;2.提供扣除项目金额不实的;3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　15、下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有(　)。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

　　D.取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的

　　【答案】ABC

　　【解析】取得销售(预售)许可证3年仍未销售完的，税务机关可要求纳税人进行清算。

　　16、下列情形中，应由房产代管人或使用人缴纳房产税的有(　)。

　　A.房屋产权未确定的

　　B.房屋承典人不在房屋所在地

　　C.房屋产权所有人不在房屋所在地

　　D.房屋租典纠纷未解决

　　【答案】ABCD

　　【解析】以上选项都应该由房产代管人或使用人缴纳房产税。

　　17、下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有(　)

　　A.融资租赁的房产

　　B.以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的房产

　　C.免收租金期间的出租房产

　　D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产

　　【答案】ACD

　　【解析】选项B，以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的房产按照从租计征的方式缴纳房产税。

　　18、下列各项中，符合房产税法有关规定的有(　)。

　　A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税

　　B.居民个人出租的住房免征房产税

　　C.名胜古迹管理部门所用的房产免征房产税

　　D.公园小卖部房产免征房产税

　　【答案】AC

　　【解析】选项B，居民个人出租的住房按照4%的税率征房产税;选项D，公园自用房产免征房产税，但是公园小卖部房产需要照章缴纳房产税。

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　　计算题

　　1、某工业企业2017年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。

　　其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60%;增值税选择简易计税。

　　要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

　　问题(1)：请解释重置成本价的含义。

　　【答案】重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

　　问题(2)：计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。

　　【答案】计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格=8000×60%=4800(万元)

　　问题(3)：计算土地增值税时允许扣除的税金。

　　【答案】应纳增值税=12000×5%=600(万元)

　　应纳城市维护建设税=600×5%=30 (万元)

　　应纳教育费附加和地方教育附加=600×(3%+2%)=30(万元)

　　应纳印花税=12000 ×0.5‰=6(万元)

　　可扣除的税金=30+30+6=66(万元)

　　问题(4)：计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

　　【答案】计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=4800+3000+66=7866(万元)

　　问题(5)：计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

　　【答案】转让办公楼的增值额=12000-7866=4134(万元)

　　增值率=4134÷7866×100%=52.56%

　　应纳土地增值税=4134×40%-7866×5%=1260.3(万元)

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　　2、某房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。2017年3月2日，该公司出售高档住宅一幢，总面积9100平方米，不含增值税的销售价格为20000元/平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为5%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%，地方教育费附加征收率2%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。

　　假设该项目缴纳增值税910万元(不考虑地方教育附加)，请计算该项目应该计算缴纳的土地增值税。

　　【答案】1.销售收入=9100×20000÷10000=18200(万元)

　　2.计算扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额：2000万元

　　(2)房地产开发成本：8800万元

　　(3)房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)

　　(2)计算扣除项目：

　　①取得土地使用权所支付的金额：2000万元

　　②房地产开发成本：8800万元

　　③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)

　　④税金：城建税及教育费附加=910×(5%+5%)=91(万元)

　　⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)

　　销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)

　　计算扣除项目：扣除项目金额合计=2000+8800+1080+91+2160=14131(万元)

　　增值额=18200-14131=4069(万元)

　　增值率=4069÷14131=28.79%<50%

　　适用税率30%

　　土地增值税税额=4069×30%=1220.7(万元)

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