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营改增试点企业纳税申报难点梳理难点攻略一：混合销售，视情按照销售货物或销售服务确认销售额
一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，无论企业在账务上是否分开核算，都按如下原则处理：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：(一)该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。(二)按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。(三)企业不能分别核算的，按如下原则：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
难点攻略二：兼营行为，分别核算适用不同税率或征收率的销售额
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。兼营，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：(一)兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。(二)兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。(三)兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
难点攻略三：视同销售，计税行为按照三种方法确定销售额
视同销售是指在会计上不作为销售核算，而在税收上作为销售，确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条明确，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。纳税人发生以上业务，应按照规定视同销售。视同销售行为无销售额，按照下列顺序确定销售额。当纳税人销售的货物或者提供应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的，也适用以下确定销售额的顺序。(1)当月同类货物的平均销售价格;(2)最近时期同类货物的平均销售价格;(3)组成计税价格：组成计税价格=成本*(1+成本利润率)+消费税税额
难点攻略四：预缴税款，按照预收款的3%预征
(一)预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款(首付+按揭+尾款);二、全款取得的预收款。但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
(二)应预缴税公式计算
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
(三)取得预售款的发票开具
房地产开发企业在收到预收款时，按照适用税率或者征收率开票，可以向购房者开具增值税普通发票，多次收款的可以多次开票，一套商品房可以开具多张发票。在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表(一)中反映。在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报纳税。
(四)预收款增值税预缴
房地产开发企业收到预收款时应根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。
难点攻略五：增值税进项税额，14种情形不得抵扣
(一)会计核算不健全或者不能够提供准确税务资料
(二)应当办理一般纳税人资格登记而未办理
(三)简易计税项目、免征项目、集体福利、个人消费四种情形
(四)已抵扣进项税额的不动产发生六种变化
(五)涉嫌违规的增值税专用发票
(六)发生的非正常损失
(七)已抵扣进项税的不动产改变用途
(八)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务
(九)兼营简易计税项目、免征增值税项目无法划分
(十)因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额
(十一)简易计税方法的应纳税额
(十二)与贷款直接相关的融资费用
(十三)营改增试点前的增值税期末留抵税额
(十四)销售房地产项目采用差额征税方式允许扣减的款项
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难点攻略六：违规增值税发票，六种情形可以补救抵扣进项税额
一般而言，涉嫌违规的增值税专用发票，不得作为增值税进项税额的抵扣凭证。扣税凭证不符合规定，其进项税额不得从销项税额中抵扣。营改增试点纳税人按照规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。从而使得抵扣进项税额的不确定性增大，增值税相关税务风险由此产生。同时，相关增值税政策法规还明确，经税务机关检查确认符合规定的，允许其作为增值税进项税额的抵扣凭证补救抵扣。涉嫌违规的增值税专用发票，六种情形可以采取补救措施抵扣其进项税额。
(一)尚未申报抵扣的异常专用发票，经核实符合规定允许继续申报抵扣
(二)销售方已纳税的失控专用发票，依据书面证明及协查回复抵扣进项税
(三)善意取得的虚开专用发票，重新开具专用发票准许抵扣进项税
(四)未认证的遗失专用发票，认证相符凭记账联复印件及《证明单》作为抵扣凭证
(五)因客观原因造成的逾期专用发票，可按规定申请办理逾期抵扣手续
(六)税务机关责任及技术性错误造成的涉嫌违规发票，允许抵扣增值税进项税额
难点攻略七：不动产进项税抵扣，第一年为60%，第二年为40%
(一)分2年抵扣，第一年为60%，第二年为40%
增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.
(二)新增不动产原值超过50%的可以抵扣
纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照规定分2年从销项税额中抵扣。
(三)抵扣操作时点的确定
进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
(四)不动产不得抵扣的进项税额的计算
已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率
不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
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难点攻略八：费用开支项目，九项支出不得抵扣进项税
(一)差旅费，是指企业管理部门职工出差而实际发生的车、船、飞机、市内交通费、住宿费、住勤补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。其中只有住宿费可以凭专票抵扣，员工因公出差，住宿费取得增值税专用发票，可以按规定抵扣进项税额，其他项目一律不得抵扣。
(二)旅客运输服务，一般纳税人接受的旅客运输服务不得从销项税额中抵扣。包括火车票、飞机票、船票、出租车票、上下班班车服务等。
(三)贷款服务，贷款服务主要是利息和随贷款发生的投融资顾问费、手续费、咨询费。
(四)餐饮服务，是指接受通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的支出，如：餐费，需要提醒的需要关注餐费和住宿费、会议费等区别，住宿费和会议费支出，可以按照相关规定进行进项税额抵扣。
(五)居民日常服务，指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
(六)娱乐服务，是指接受为娱乐活动同时提供场所和服务的业务支出。具体包括：歌厅、舞厅、夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺(包括射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖)等支出。
(七)交际应酬费，不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。因此，交际应酬消费需要负担对应的进项税额。
(八)职工福利费，包括管理部员工工作餐，医疗用品，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，工作人员租房费，液化气，餐厅用厨具，司机保安餐费补助及夜班补助，厨师工资，职工慰问金，体育用品等。为作公司福利费列支的费用，就算取得了增值税专用发票，也不得抵扣，需要作进项税额转出。
(九)无法取得专用发票的管理费，纳税人无法取得增值税专用发票的自制内部凭证，包括：1.工资2.职工福利费;3.工会经费;4.职工教育经费;5.住房公积金。而这些成本比重较大，由于无法取得增值税专用发票，因而不能产生进项税。
难点攻略九：土地价款，六种情形不得扣除土地成本
(一)计算销售额允许扣除土地价款
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
(二)房地产销售额六种情形不得扣除土地成本
1.土地价款以外的其他土地成本项目
2.超过纳税人实际支付的土地价款
3.销售自行开发房地产老项目
4.预收款预缴增值税土地价款
5.计算应税销售额非当期对应的土地价款
6.支付土地价款没有取得行事业性收据
(三)一次购地分期开发土地成本摊销
房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：
1.计算出已开发项目所对应的土地出让金
已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×(已开发项目占地面积÷开发用地总面积)
2.计算当期允许扣除的土地价款
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×已开发项目所对应的土地出让金
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
3.按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。
4.从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。
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